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家居界扛把子的“炒房”致富经

  中国有钱人的画像是什么?有人回答:40岁、投资地产。

  房价飚高,炒房确实让很多人快速“变有钱”。在A股市场上,很多上市公司也热衷于炒房。比如前一阵子狂卖401套房保壳的海马汽车(000572),股民吐槽“专注炒房好了!”。

  今天的主角是另一位“炒房”大拿,号称家居行业中最会搞房地产的——红星美凯龙(以下简称“美凯龙”)。

  有机构统计,美凯龙的投资性房地产价值在A股排在第一位,超过中国建筑(601668)、中国平安(601318)、万科A,有人戏称其“全A股最大的地主”。

  5月23日,美凯龙收到年报问询函,监管层主要关注的是其“投资性房地产”数据。

  2018年,投资性房地产带给美凯龙的收益是18.20亿元,同期净利润是44.77亿元。不难看出,美凯龙的“炒房”收益都快赶上净利润的一半了。

家居界扛把子的“炒房”致富经

  图片来源:红星美凯龙年报问询函

  “炒房”收益也无可厚非,像海马汽车这样的,卖房是为了还债救命的。但不同的是,海马汽车增加的是真金白银,美凯龙的资产和利润收益却是有点“虚”。

  这是怎么回事呢?这得从投资性房地产的含义和计量方式说起。

  投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的建筑物等。

  美凯龙主营的是家居装饰及家具商场的经营和管理,它有多少投资性房地产呢?

  截至2018年末,美凯龙经营80家自营商场,其中自持物业53家,投资性房地产账面价值为785.33亿元,占总资产的70.84%。

  再说说投资性房地产的两种计量方式:

  第一种,成本模式。会计处理和固定资产一样,需要计提折旧或者摊销。存在减值迹象的,按照相关规定处理。

  第二种,公允价值模式。不需要计提折旧和摊销,但应在资产负债表中,调整账面价值,差额计入“公允价值变动损益”。

  美凯龙采用的公允价值模式,会带来什么样的影响?

  首先,价值785亿元的投资性房地产不需要计提折旧或者摊销,美凯龙不需要承担这个成本,按照出租房40年的摊销年限来算,一年的摊销成本大概20亿。

  其次,由于房地产升值等其他因素,投资性房地产带来了18.20亿元的公允价值收益。

  最后,总资产快速增加。2018年末,美凯龙投资性房地产账面价值785.33亿元,比上年增加了差不多80亿元,其中大部分用于购地和开发。

  2010年,财政部出台了投资性房地产会计准则,美凯龙较早的执行了该准则。2012年,公司固定资产余额79亿元,2013年全部转入投资性房地产后,增加了582亿元投资性房地产账面价值。

家居界扛把子的“炒房”致富经

  图片来源:同花顺(300033)

  由于固定资产转成了投资性房地产,美凯龙的所有者权益由74亿增加到345亿元,总资产由267亿增加到668亿元。这就是固定资产转成投资性房地产的魔力。

家居界扛把子的“炒房”致富经

  图片来源:同花顺

  所以说,美凯龙其实还是一家实力雄厚的“房地产”公司。

家居界扛把子的“炒房”致富经

  图片来源:红星美凯龙年报问询函

  总结来看,美凯龙采用公允价值计量方式减少了计提折旧损失,同时增厚了利润。但这没有错,只是不同的计量方式出来的不同结果。这也有风险,一旦房价不慎下降,利润和资产都可能跟着减少。

  很多人好奇,如果美凯龙按成本模式计量,净利润将会打几折?

  监管层也很感兴趣,在问询函中要求美凯龙“按成本模式对投资性房地产进行计量,并模拟测算对公司财务状况、资产负债及各项关键财务指标的影响”。

  红星美凯龙这个家居巨头,身上到底有多少是肌肉?有多少是肥肉?答案很快就要揭晓。

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